real state

EL REAL ESTATE

Lawyou — miércoles, 8 de septiembre de 2021

El real estate tiene origen anglosajón y se utiliza para englobar todo lo relativo a los bienes inmuebles o bienes raíces. Esto es, todos los bienes de posición fija, que no se pueden transportar sin que se destruyan o deterioren. También se utiliza para referirse al sector inmobiliario en general.

El real estate engloba los terrenos como las edificaciones, los recursos naturales y otras mejoras que se encuentran en la propiedad. Por esto, el real estate se usa para hacer referencia a todas las actividades relacionadas con la compraventa de activos inmobiliarios. Dentro del real estate podemos distinguir tres categorías:

  • Residencial: se refiere a las viviendas, incluye las tierras sin construir, las casas, los condominios…
  • Comercial: el uso de la propiedad o terreno tiene fines no residenciales como las oficinas, los almacenes o los centros logísticos, esto es, propiedades que producen ingresos.
  • Industrial: lo más habitual es que sean propiedades con grandes extensiones de terreno con fin de producir: fábricas, parques empresariales, granjas o minas.

Dentro de esta clasificación encontramos diferentes tipos de inmobiliarias que se especializan en las diferentes categorías y niveles (low cost o lujo)

MARCO LEGAL DEL REAL ESTATE

Con el paso de los años, el real estate ha evolucionado hasta convertirse en un sector donde cada vez más personas pueden entrar a participar para poder lograr inversiones. Su inicio se remonta a mediados del siglo XX en Estados Unidos donde los REITs (Real Estate Investment Trust) facultando a pequeños inversores en participar en operaciones de bienes inmueble a gran escala y dinamizar un sector lleno de oportunidades. Con el objetivo de lograr inversiones a través de la compra de activos inmobiliarios para posteriormente generar ingresos por vía del alquiler.

A día de hoy, el número de sociedades REITs en el mundo es abundante y en España se ha facilitado la aparición de estas sociedades, dado que aportan beneficios importantes en la economía del país. En España nos referimos a los REITs como las SOCIMIS, esto es, como Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

La ley que regula este tipo de sociedades es la Ley Socimi 11/2009, de 26 de octubre, que fue modificada por la Ley 16/2021. Con la nueva legislación se facilita la creación de esta sociedad para reactivar el mercado en un contexto de crisis. Por esto se incluyeron incentivos discales y otras facilidades que contribuyen a recuperar el sector del real estate, teniendo un papel fundamental en la entrada de inversión extranjera en la economía de España.

Se tomaron medidas como la extinción del impuesto de sociedades o la modificación del capital mínimo que tienen que invertir en bolsa el primer año, con el fin de facilitar la formación de estas sociedades. También se tomaron medidas como la obligación de mantener en cartera los activos inmobiliarios por un período mínimo de 3 años, evitando siempre que sea posible la especulación irregular de estos activos.

LOS REITs

El REITs es uno de los conceptos que más se utiliza en el mundillo. Estas siglas, son las iniciales de cuatro palabras inglesas: Real Estate Investment Trust, que significa algo así como “fondo de inversión en bienes inmuebles”. Ahora ya no hablamos de transacciones a nivel personal, sino de actividades realizadas por grandes sociedades.

Las REITs son sociedades que se crean para comprar propiedades y después ponerlas en alquiler, consiguiendo el correspondiente beneficio. Estas sociedades surgen por primera vez en Estados Unidos, en los años 50 del siglo XX, y permiten que pequeños inversores inviertan su dinero en operaciones a gran escala. El sector de las REITs ha crecido de forma exponencial, también en nuestro país.

En España, las Real Estate Investment Trusts se conocen como Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs). Se trata de una figura muy nueva: la legislación bajo la que operan estas sociedades es la Ley Socimi 11/2009, de 26 de octubre, modificada después por la Ley 16/2012.

La creación y desarrollo de las SOCIMIs fueron aprobados con el objeto de reactivar el mercado inmobiliario, tras la explosión de la famosa “burbuja” y la irrupción de la crisis económica

UN SECTOR DIVERSO:

La función de las SOCIMS es similar al de las REITs de las que hemos hablado antes. En España, se aprobaron con el objetivo de reactivar la actividad económica después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y iniciación de la crisis económica.

Su regularización está dentro del régimen fiscal especial, que se constituyó en 2012:

  • Tributa a un tipo especial del 0% en Impuestos de Sociedades.
  • Rebaja del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD) y en el Impuesto de Transmisión Patrimoniales.
  • No pueden retener los dividendos distribuidos a sus socios, tanto persona física como jurídicas.

Tienen la obligación de cotizar y se dirigen a los propietarios que disponen de un valor superior a los cinco millones de euros destinados al alquiler. Además, el peso de éstos debe estar por encima del 80% del valor de sus activos y deben cumplir un mínimo temporal de permanencia, marcadas en siete años.

El crecimiento de las SOCIMIS en nuestro país es espectacular, se han creado 72 compañías. Cuatro de estas cotizan en mercado continuo y las demás en el Mercado Alternativo Bursátil (MaB)

¿Qué cabe esperar del sector del REAL STATE?

El futuro del sector inmobiliario está marcado por su capacidad de adaptarse a los grandes avances tecnológicos y a su habilidad para dar respuesta a las demandas de la sociedad. Son muchos los profesionales en el real estate que defienden que sólo sobrevivirán aquellas agencias inmobiliarias que sean capaces de apostar por la renovación y que vean la era digital como una gran fuente de oportunidades.

Se prevé que el sector del real estate seguirá evolucionando, tal y como lo lleva haciendo desde hace años, dando respuesta a las necesidades cambiantes de la sociedad.

El real estate tiene una gran importancia a nivel mundial, las inversiones y transacciones inmobiliarias están a la orden del día, ya sea comprando o alquilando. Por esto, la prensa actualiza diariamente sus secciones del mercado inmobiliario, para que todo el mundo pueda estar informado en un solo clic sobre las novedades que se dan en este sector.

Los diarios de referencia internacional como el The New York Times o The Wall Street Journal que cuentan con su sección de Real Estate.

Conceptos fundamentales del Real Estate

  • Bienes Raíces y Propiedad personal: La propiedad personal incluye a parte de los bienes tangibles, los bienes intangibles, como pueden ser acciones bonos del estado. Los bienes raíces se integran dentro de los bienes tangibles de la propiedad personal.
  • Real Estate Venture: Terminología empleada para hacer referencia a una empresa constructora.
  • Real Estate Agency: Por lo que nos referimos a una agencia inmobiliaria. En estos momentos se encuentran en auge las inmobiliarias digitales.
  • Real Estate Development: Lo referido a la renovación de edificaciones en el Real Estate.
  • Real Estate Tax: Lo referido a la tramitación y gestión de los impuestos sobre bienes Inmuebles.

Bienes Raíces: personal property y real property

Antes de examinar los bienes raíces tenemos que diferenciar entre personal property y real property.

Personal property o propiedad personal, incluye los bienes intangibles, como los bonos, las acciones u otras inversiones, también incluye bienes tangibles como muebles, computadoras, camas o ropa.

Los bienes raíces (Real Estate) están dentro del real property (bienes inmuebles). Real property es un término que se utiliza menos e incluye los bienes raíces junto con una serie de derechos sobre estos. Este conjunto de derechos incluye la posibilidad de que el propietario utilice su propiedad como quiera. En definitiva, el Real property incluye objetos físicos y derechos sobre estos, mientras que los bienes raíces solo son objetos físicos.

El conjunto de derechos que tiene el dueño sobre su propiedad se divide en cinco: derecho de posesión, derecho de disfrute, derecho de control, de exclusión o derecho de disposición.

  • Posesión: derecho a ocupar la propiedad.
  • Disfrute: derecho a utilizar la propiedad sin interferencias externas.
  • Control: derecho de determinar los intereses propios.
  • Exclusión: derecho a rechazar los intereses de otros.
  • Disposición: derecho a determinar si la propiedad es vendida o cedida a otra parte y en qué forma.

Si deseas saber más sobre Los bienes raíces, puede ver nuestro articulo sobre:¿Cómo funcionan y cómo invertir en Bienes Raices?

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