COVID-19: Medidas moratorias en España

Pasemos a analizar cada una de ellas.

MORATORIA LEGAL

La moratoria legal es de aplicación tanto a los contratos con garantía hipotecaria como a los contratos que personales que no cuentan con garantía hipotecaria y a los leasing

Contratos con garantía hipotecaria

Se puede solicitar la moratoria de la cuota del préstamo con garantía hipotecaria si se cumplen los siguientes requisitos:

Personas afectadas: pueden solicitarlo tanto las personas físicas que tengan suscrito préstamos hipotecarios, como los fiadores, avalistas y el hipotecante no deudor.

Tipo de inmuebles: la hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual, sobre inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales, y también viviendas secundarias respecto de las cuales se haya dejado de abonar alquiler por la moratoria de alquileres.

Requisitos: se exige que el deudor esté en situación de vulnerabilidad, para lo que se han de cumplir todos los requisitos que se indican a continuación, de forma acumulativa:

1· Situación profesional: el deudor hipotecario ha pasado a estar en situación de desempleo (interpretado en sentido amplio: cabe el ERTE, suspensión o reducción de jornada), o si es trabajador por cuenta propia, tiene que haber sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas (de al menos el 40%).

2· El conjunto de ingresos de la unidad familiar no pueden superar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el IPREM. El IPREM en 2020 es de 537,84€ mensuales, por lo que el límite ascendería a 1.613,50€. Este umbral es modificable al alza si hay hijos, mayores, incapacitados, familia monoparental:

Si hay hijos se incrementa en 53,78€ por cada hijo. En el caso de familia monoparental, en 80,60€. Si uno de los miembros de la unidad familiar es mayor de 65 años, 53,78€. Si un miembro tiene una discapacidad superior 33%:, se incrementa a cuatro veces IPREM (2.151,36€). Si uno de ellos tiene una enfermedad mental o una discapacidad igual o superior al 33%, se incrementa a cinco veces (2.689,20€).

3· La Cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, debe ser superior o igual al 35 % de los ingresos netos.

• Se entiende por gasto o suministro los siguientes: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietario. Se excluyen, por tanto, gastos como alimentación.

4· Haber sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas, consecuencia de la emergencia sanitaria, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Esto concurre cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Ejemplo: una unidad familiar formada por 4 personas, cuyos ingresos antes de la crisis del Covid-19 ascendían a 2.500 €, de los que pagaban 710 € de cuota hipotecaria. Para determinar el esfuerzo, debemos dividir el importe de la cuota hipotecaria entre los ingresos de la unidad familiar: 710 € / 2.500 € = 0,284.  Para saber el esfuerzo que situaría a esa familia en el cumplimiento del requisito, debemos multiplicar la tasa del 0,284 por 1,3: 0,284 x 1,3 = 0,3692. Actualmente, tras el inicio de la emergencia sanitaria, los ingresos de la unidad familiar se han minorado hasta los 1.800 €, mientras que la cuota hipotecaria sigue siendo la misma. Determinamos el esfuerzo actual: 710 € / 1.800 € = 0,39. Debido a que el esfuerzo actual (0,39) es superior a la tasa de referencia de 0,3692, en este caso sí se estaría cumplimiento el requisito.

Plazos para solicitarla: hasta 45 días después de que haya concluido el estado de alarma.

Duración: 3 meses

Algunos estudios determinan que solo el 10% de las personas que lo solicitan podrán ser beneficiarios de la moratoria hipoteca, ya que el resto no cumpliría los cuatro requisitos o sería un porcentaje de personas que quedaría descartado porque aunque cumplan todos los requisitos, la situación de vulnerabilidad es anterior a la crisis del Covid–19.

Contratos personales

Con la modificaciones introducidas por el RD 11/2020 y el RD 19/2020, la moratoria legal se aplica también a los préstamos personales, los préstamos al consumo y a los leasign.

Las personas (a excepción del hipotecante no deudor, que no existe en este tipo de préstamo) y los requisitos para entender que se está en un supuesto de vulnerabilidad son los mismos, con la salvedad del tercer requisito, el del cómputo de la cuota hipotecaria, ya que en este caso, se incluye las cuotas de todos los préstamos, también el importe del alquiler, si lo hubiese.

Es posible solicitar ambas moratorias, la hipotecaria y la del préstamo personal. Si se tiene derecho a moratoria hipotecaria, siempre se tendrá derecho también a la moratoria del préstamo personal. No obstante, se puede tener derecho a la moratoria de préstamo personal y no a la hipotecaria.

Aplicación a avalistas y garantes

Los avalistas y garantes también podrán solicitar la moratoria si cumplen los cuatro requisitos mencionados anteriormente. En todo caso, solo se le puede reclamar cuando el deudor no hay pedido la moratoria, pues la fianza es accesoria del contrato principal (art. 1826 CC).

Asimismo, los garantes pueden exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, es decir, pasan a ser fiadores subsidiarios aunque se hubiera pactado el carácter solidario o se hubiese renunciado al beneficio de excusión, ya que este pacto o renuncia no tendrán efectos.

Efectos de la concesión de la moratoria

La moratoria no se “concede” por el prestamista sino que es automática, ya que no requiere acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna: nos encontramos ante una “suspensión automática” del contrato+. La aplicación en el caso de los préstamos personales es desde la solicitud (art. 24.2) mientras que en el caso de los hipotecarios es en el plazo de 15 días desde la solicitud. Parece por tanto que en el primer caso se dejan de devengar intereses desde el mismo día de la solicitud y en el segundo en una fecha que determine el banco dentro de los 15 días siguientes. No obstante, el efecto es igual en ambas moratorias: no se puede exigir el pago de la cuota y no se devengarán ningún tipo de interés de demora. 

Debido a que queda en suspenso el pago del préstamo, no se puede declarar el vencimiento anticipado (arts. 14 y 15 RDL 8/2020 y art. 25 RDL 11/2020). Esto último supone que los meses de moratoria se excluyen de los plazos de impago que establece la Ley (12 meses, 15 meses) para justificar el vencimiento anticipado.

El RDL aclara que “la fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas”. Es decir, el préstamo durará 3 meses más del plazo pactado inicialmente.

A pesar del efecto automático y no pactado de la novación, se exige que se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad, sin que en ningún caso la modificación del préstamo y su plazo altere el rango de la hipoteca (art.13.3 RDL 8/2020). Pero se aclara que esto no es condición para su aplicación, ya que se formalizará una vez finalice el estado de alarma, además de que los gastos serán reducidos (art. 16 ter RDL 8/2020) y que estarán exentos de ITPAJD.

Entendemos que esta es una previsión destinada a evitar problemas de ejecución para el prestamista, pues esta ha de realizarse de acuerdo con el título inscrito. Por ello, se puede plantear que esa formalización pueda ser unilateral por parte del Banco, al estar determinados legalmente los efectos de la moratoria y favorecer al deudor.

El plazo para solicitarla es de 30 días desde que concluya el estado de alarma.

MORATORIA SECTORIAL

Creemos importante hacer una mención especial a la moratoria sectorial, pues se trata de una oportunidad de conseguir prórrogas y moratorias a aquellos deudores que no cumplen con los requisitos tan exigentes de la moratoria legal aprobada por el Gobierno.

Como decíamos antes, las entidades de crédito integradas en la AEB y la CECA, han alcanzado un acuerdo sectorial que permite a los afectados económicamente por el Covid-19 solicitar un aplazamiento de hasta 12 meses en la amortización del capital de la hipoteca para primera vivienda, y de hasta seis meses en préstamos al consumo y leasing. Durante este período, los clientes solo pagarán los intereses y las cuotas que se dejen de abonar se redistribuirán entre todas las pendientes, o se aumentará el periodo de vigencia del préstamo.

Contratos afectados 

Se aplicará a contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria y leasing, titularidad de personas físicas (incluidos autónomos), formalizados antes del 14 de marzo de 2020. El préstamo o crédito no podrá presentar incumplimientos de más de dos cuotas impagadas a fecha de declaración del Estado de Alarma 14/03/2020.

.

En qué consiste: consiste en el aplazamiento de la parte de la cuota relativa al capital del préstamo durante el plazo de la moratoria (como máximo 12 meses), o una solución financieramente equivalente. Aunque no se exija la parte de la cuota relativa al capital, sí se tiene que abonar la totalidad del pago de intereses sobre el principal pendiente durante el período que dure la moratoria. Esto no significa la condonación de la deuda, ya que una vez que finalice el plazo de la moratoria, se reactivará la operación. La moratoria podrá producir, en su caso, el efecto de ampliar la duración del préstamo el número de meses que dure el aplazamiento.

Requisito de vulnerabilidad económica

Para poder optar a la esta moratoria sectorial, deberá cumplirse al menos uno de los siguientes los supuestos:

1· Que el titular persona física (incluidos autónomos) pase a estar en situación de desempleo debido al impacto del COVID-19. En caso de ser empresario o profesional, se tendrá en cuenta si sufre una pérdida sustancial de sus ingresos, o una caída de al menos el 40% de sus ventas.

2″ Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, el total de las cuotas hipotecarias de los préstamos o créditos afectos por la moratoria más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

3· Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, haciendo que la carga hipotecaria (entendida esta como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que afecta la medida) sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Plazo:  La moratoria sectorial se puede solicitar hasta el 29 de junio de 2020, sin perjuicio de las prórrogas que en su caso autorice la Autoridad Bancaria Europea.

Sí es importante mencionar que para poder acogerse a la moratoria sectorial, es requisito indispensable hacer solicitado en primer lugar la moratoria legal. Una vez se ha disfrutado de los beneficios que otorga esta última y vencido su plazo (en la actualidad 3 meses), se podrá acoger a la moratoria sectorial, hasta un plazo que, sumado al de la moratoria legal, no supere el máximo previsto (en la actualidad 12 meses).

Si habiendo solicitado la moratoria legal, no pudo ser posible acogerse a la misma por no cumplir los requisitos, sí es posible acogerse a la moratoria sectorial (ya que los requisitos de vulnerabilidad económica son más laxos), desde el momento de la fecha efectiva de Solicitud y por el plazo máximo indicado (12 meses).

El procedimiento para solicitarla es el mismo que en la legal.

En ambas, moratoria legal y convencional, se pueden solicitar en la entidad bancaria, acompañando la documentación necesaria, que va desde el certificado acreditativo de encontrarse en situación de desempleo o en ERTE, expedido por la entidad gestora o, en su caso, del cese de actividad expedido por la AEA, el padrón de habitantes, Libro de Familia, certificado de titularidad de bienes, certificado de minusvalía, etc. Hay que indicar que si se carece de alguna de la documentación que es necesaria, se podrá aportar una declaración responsable suscrita por la persona que la solicita en sustitución, no obstante en el momento en que sea posible se tendrá que aportar.

MORATORIA PACTADA

Por último, hacer referencia a la moratoria que pueden pactar el titular y su entidad de común acuerdo por no darse los requisitos de las dos moratorias anteriores, al amparo de la liberta de pactos entre las partes que recoge el art. 1.255 del Código Civil.

Muchos bancos han ido más allá, y están ofreciendo voluntariamente prórrogas y moratorias a los deudores de buena fe superiores a la legal y a la sectorial, ya que son totalmente conscientes de que nos encontramos ante una situación extraordinaria, por lo que es necesario adaptar los contratos a dicha excepcionalidad.