fbpx

Cláusulas abusivas en tu Hipoteca: guía definitiva

En Lawyou hemos actualizado una guía completa sobre las clausulas abusivas, que existen en las hipotecas, queremos ayudar a las personas a entender más sobre este tema.

“La guía definitiva para localizar todas las cláusulas abusivas en tu hipoteca”

LA HIPOTECA

Los contratos hipotecarios suelen tener una estructura parecida que varía según la entidad. La escritura tiene dos partes bien diferenciadas, en realidad, son dos contratos en uno. Un primer contrato o escritura es el del préstamo con todas sus cláusulas. El segundo es el de constitución de la hipoteca o garantía hipotecaria.

Las principales partes de un contrato son generalmente en ese orden:

Parte expositiva de la escritura de préstamo hipotecario. Se identifica como préstamo con garantía hipotecaria.

Constitución de la hipoteca: La declaración de voluntad del dueño de la finca hipotecada en virtud de la cual ésta queda afectada al
cumplimiento de la obligación de devolver el capital, además del resto de obligaciones previstas. La constitución de la hipoteca
finaliza inscribiéndola en el Registro de la Propiedad.

El capital, o lo que es lo mismo, cuánto dinero le presta el Banco.

El plazo, o cuánto tiempo va a tardar en devolver el préstamo.

El interés, o cuánto le cobra el Banco por prestar el dinero. Interés fijo, variable, o ambos. Generalmente al inicio suele haber un
período a interés fijo.

La amortización anticipada: Pagar antes de tiempo puede ser rentable.

Cláusulas relativas al procedimiento de ejecución: judicial o extrajudicial – ante notario-. Valor de tasación en caso de subasta.

La Cláusula de garantía hipotecaria. Hemos convenido que toda ella es una cláusula abusiva. Es muy importante pues la hemos
descubierto nosotros y ahora está empezando a dar sus frutos, aunque las consecuencias de su nulidad tienen un largo recorrido aún.

Las comisiones más usuales en los préstamos hipotecarios: Las comisiones previas son: la de estudio y la de apertura, la comisión por subrogación de deudor, la comisión por modificación de condiciones, la comisión por reclamación de posiciones deudoras,
la comisión por amortización anticipada, la compensación por desistimiento y la comisión por riesgo de tipo de interés, intereses
de demora, o por retraso en el pago (se le superpone cobro por saldo deudor impagado).

Otras clases de gastos y obligaciones para el deudor: tasación del inmueble hipotecado, inscripción de la escritura de préstamo
hipotecario (notaría, gestoría para la tramitación y Registro de la Propiedad-Gastos como el otorgamiento de escrituras de aclaración, modificación o subsanación, gastos de cancelación de la hipoteca, gastos de conservación del bien hipotecado en el tiempo,los gastos que origine la ejecución de la hipoteca en caso de impago y el seguro contra el riesgo de daños e incendios y seguro de vida de la parte deudora.

Concepto de cláusula abusiva, ¿Qué podemos entender?

Los contratos hipotecarios no son contratos entre iguales, son de adhesión, el hipotecado los acepta sin rechistar o no hay hipoteca ni piso.
Una cláusula abusiva es toda cláusula contractual que no ha sido negociada individualmente y cuya incorporación viene impuesta por una
sola de las partes en el documento del crédito hipotecario. Esta va en contra de la buena fe y causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. La Ley las considera nulas de pleno derecho.

Este hecho no implica necesariamente la nulidad del contrato, pero:

2013. Los jueces pueden apreciar el carácter abusivo de una o varias cláusulas y en consecuencia decretar la improcedencia de la
ejecución o despachar ejecución sin las consideradas abusivas. Esto es posible después de la sentencia Aziz (Sentencia del Tribunal de
Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013).

De resultas de esta sentencia el Gobierno se vio obligado a modificar determinados párrafos de la Ley Hipotecaria en la ley 1/2013.

Los cambios normativos permiten que ahora el ejecutado puede alegar la existencia de oposición previstas en:

  1. El art. 557.1. 7º: Que el título contenga cláusulas abusivas.
  2. El art 695.1. 4º LEC: El carácter abusivo de una cláusula contractual constituye causa de oposición.

Actualización julio 2014 -Cláusulas Abusivas

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha considerado contrario a la Directiva 93/13 de la normativa europea de
protección al consumidor que un procedimiento declarativo sobre cláusulas abusivas no pueda suspender una ejecución hipotecaria.
Es decir, considera que el hipotecado puede parar legalmente una ejecución hipotecaria si alega la existencia de otro procedimiento
judicial de abuso sobre las cláusulas de la hipoteca. Por lo tanto, gracias a la actuación del TJUE los hipotecados que hayan iniciado acciones legales contra su banco a causa del suelo hipotecario y otras cláusulas abusivas no podrán ser desahuciados, por mucho
que la legislación española no permita en general esta posibilidad.

2016. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha manifestado que examinar cláusulas abusivas en un contrato hipotecario es
obligatorio, de oficio, por un juez nacional incluso en una fase posterior del procedimiento de ejecución a pesar de que haya controlado anteriormente una o varias de esas cláusulas.En estas circunstancias, hoy entregar la casa en dación, por acuerdo extrajudicial, es muy lesivo para el hipotecado y no entendemos como aún hay algunas PAH que siguen reivindicando esa dación, como una panacea, cuando en realidad la entrega de la vivienda es una rendición.

En estas circunstancias, hoy entregar la casa en dación, por acuerdo extrajudicial, es muy lesivo para el hipotecado y no entendemos como
aún hay algunas PAH que siguen reivindicando esa dación, como una panacea, cuando en realidad la entrega de la vivienda es una rendición.

Localización de las cláusulas

En estos tiempos los abogados han presentado ante los tribunales hasta 18 cláusulas abusivas comunes en cada una de las partes del contrato hipotecario. Ahora, repasaremos la lista de cuáles son y mostraremos ejemplos de cómo están redactadas para localizarlas e iniciar el camino para la recuperación de las cantidades. Dentro de los 15 días posteriores a la recepción de la documentación, se pueden presentar cláusulas de oposición, que pueden ayudar a ganar tiempo, parando momentáneamente el proceso, o incluso, llegando a archivarlo. Estos, se presentan por defectos de forma o por cláusulas abusivas.

  1. CLAÚSULA SUELO La cláusula suelo la incluían los bancos en los contratos de créditos hipotecarios de tipo variable. Estos eran los que se vinculaban al Euribor o a otro índice de referencia. Su inclusión obligaba al cliente a abonar un tipo de interés mínimo,independientemente de la evolución del mercado. Cuando el Euribor se desplomó, las cuotas mensuales de miles de hipotecados no bajaron en la misma proporción y siguieron haciendo frente a interesas altos. No se beneficiaron de la caída del Euribor por tener fijado este mínimo (suelo), sin saberlo en la mayoría de los casos. La sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo del 2013 declaraba nula la cláusula suelo y obligaba a las entidades bancarias a devolver lo pagado de más desde la fecha de la sentencia. Con la sentencia europea llegó la retroactividad total que obligaba a los bancos a la devolución de las cantidades pagadas de más desde el inicio del préstamo. Donde se encuentra la cláusula suelo en un contrato: i. Escritura del préstamo hipotecario Para saber si firmaste la hipoteca con cláusula suelo tienes que consultar la escritura del préstamo hipotecario. No hay que confundirla con la escritura de la vivienda, no es la misma. Se incluye en el apartado de condiciones financieras de la escritura, junto con los plazos de amortización, los intereses, etc., pero no aparece escrita como “cláusula suelo”, se suele esconder bajo epígrafes como: “Límites a la aplicación del interés variable”, “Límite de la variabilidad”, “Tipo de interés variable”, “Tipo de interés mínimo”, “Limitación al tipo de interés”, etc. Bajo estos títulos no muy explícitos se recogen cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado. Si en tu contrato aparece este concepto, tienes cláusula suelo. En caso de que no tuvieras o no encontraras el contrato del préstamo hipotecario, puedes pedirlo a través del Notario donde realizaste la firma. El precio del documento dependerá del número de páginas que contenga. ii. El recibo del banco Otra manera de saberlo es con el recibo del banco que te llega a casa. Fíjate en el concepto “tipo de interés” que le aplican. Si supera el valor del Euribor más el diferencial (que aparece en tu contrato), es que tu hipoteca tiene cláusula suelo. iii. Consultar al propio banco Otra opción es preguntárselo directamente a la entidad bancaria. Tienen la obligación de confirmarte si tienes cláusula suelo y de explicártela en caso de tenerla. b. REDONDEO AL ALZA Consiste en establecer en los préstamos hipotecarios cláusulas por las que el banco fija un redondeo sólo al alza a la hora de calcular los intereses:
  • “Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25)”.

Con la cláusula de redondeo al alza, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio. El Tribunal Supremo declaró nulas estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

  1. MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como se expresa en el Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011.

D.CLÁUSULA DE ANATOCISMO.
El anatocismo está aceptado en el ordenamiento jurídico civil español como la acumulación de intereses ya prescritos con la finalidad de producir nuevos intereses desde que son judicialmente reclamados (artículo 1109 Código Civil). A pesar de esto, es exigible el pacto expreso y su conocimiento entre las partes. Aunque en el Código Mercantil estaría expresamente prohibido, existe mucha confusión sobre el tema. De manera general, esta cláusula, conocida también de “capitalización de intereses”, supone que los intereses ya vencidos y no pagados se suman al capital e incrementan nuevamente los intereses. Es decir, cuando un deudor no paga la totalidad o una parte de la cuota que le corresponde en un determinado período, incluso por pacto escrito, pero sin conocimiento de la cláusula, la cantidad dejada de pagar se suma al capital prestado y pasa a formar parte del total sobre el que se calculan los nuevos intereses. Este es el método por el que la financiera UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) infringía las condiciones de contratación ya que la cláusula había sido incluida por la entidad bancaria de forma “muy encubierta”, puesto que estaba separada de las cláusulas financieras “sin título ni advertencia entre un conjunto de apartados distintos que hacían que aquel pacto de anatocismo quedara enmascarado diluyendo la atención del consumidor”.

COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS.
Cobran entre 20 y 30 euros cada vez que se produce, vulnerando la normativa que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes. El banco deberá justificar que el cobro esté vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente. Por ejemplo, el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión. Es nula la cláusula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

  • INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS y/o USUREROS El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta cuando supere 3 veces el interés legal del dinero.
  • VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA Si en alguna ocasión no pagas un mes o más, se habrá de pagar toda la deuda del resto de la hipoteca e intereses. Es la cláusula que utilizan para llevar adelante la ejecución de la hipoteca. «…No obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota». La cláusula de vencimiento anticipado tal y como viene dispuesta en la mayoría de las hipotecas es nula. Esto ha obligado nuevamente al Tribunal Supremo español, a elevar la causa prejudicial en esta cláusula y preguntar al Tribunal europeo sobre el alcance de la sentencia. Lo que conlleva a que muchos tribunales están suspendiendo ejecuciones hipotecarias a la espera de una nueva resolución del TJUE.
  • VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir, también, un seguro precisamente de incendios.
  • CESIÓN DE CRÉDITO. Titulización. Renuncia al derecho a ser notificado como deudor en caso de cesión del préstamo. En otras palabras que el préstamo se vendió o se tituló pero sin que te enteres y el banco continua como si fuera el propietario de la deuda.

j.- LOS AVALISTAS

Los avalistas, muchas veces padres, hermanos o familiares, suelen ser machacados por las entidades financieras. Estas no tienen ningún reparo en acaparar todas las propiedades familiares. Poniendo al avalista al mismo nivel de responsabilidad que el deudor principal, y asumiendo las mismas obligaciones que el primero.

Como ya hemos visto, las hipotecas han sido utilizadas masivamente por lo que, si un crédito se empaqueta en un fondo de titulización, este nunca hará referencia a los avalistas. De esta manera, se puede reclamar la extinción del aval. Igualmente, hay que observar la renuncia a la cláusula de excusión, por la cual el acreedor puede en un sólo procedimiento ejecutivo ir a por los bienes del avalista o fiador, sin haber agotado todos los del deudor hasta el final. Está cláusula podría ser considerada abusiva en tanto se hace sin conocimiento pleno del fiador.

  1. RENUNCIA AL FUERO PROPIO La cláusula obliga a renunciar a los juzgados del propio domicilio aceptando el sometimiento a los juzgados del lugar designado por la entidad bancaria. «…Con renuncia expresa de cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, las partes se someten expresamente a los juzgados y tribunales de…, para la resolución de cuantas cuestiones y controversias pudieran surgir en relación al presente contrato…»
  2. ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS Esta cláusula le permite al banco imputar los cobros y/o pagos a los conceptos que desea. Es necesario probar que no se ha negociado ni estaba enterado el deudor. La cláusula permite que la imputación de pagos se realice por el acreedor en todo caso, en lugar del deudor. Sin embargo, sin razón alguna en un contrato se ha dispuesto lo contrario. Quien decide no es el deudor, sino el acreedor, es decir, se imputa el pago de la deuda en el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. En las comisiones, se fija el orden inverso, que beneficia a la entidad bancaria, pues siempre quedará más capital pendiente de amortizar. Esta cláusula, también, es abusiva por privar de derechos al consumidor.
  3. CLÁUSULA IRPH El IRPH, es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecario. Esta cláusula tiene una escritura variable según las cajas, pero un ejemplo de ella sería el siguiente: … el tipo de interés nominal aplicable…será el resultado de incrementar con un diferencial el porcentaje publicado por el Banco de España como referencia oficial bajo la denominación de -Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de cajas de Ahorro… o bien en caso de dejarse de publicar sería … sustituido por …. -Tipo Activo de Referencia de las Cajas de Ahorro- indicador CECA tipo ACTIVO-…». Este índice tiene tres modalidades diferentes:
  • IRPH del conjunto de entidades; el que nos interesa.
  • IRPH de bancos.
  • IRPH de cajas de ahorros. Mediante la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, desde el 1 de noviembre de 2013, el IRPH Bancos y el IRPH Cajas de ahorros es eliminado (Disposición Transitoria decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 13 www.lawyoulegal.com de septiembre), habiendo aplicado las entidades bancarias diferentes soluciones al conflicto.

Algunas de estas soluciones fueron aplicar el último índice publicado y por tanto pasando a tener un alto índice fijo, aplicar un interés más elevado al del mercado o pasar a aplicar el IRPH entidades. Desde esa fecha, la hipoteca quedaría así:

  • Si la hipoteca no tenía un índice sustitutivo se le aplicará el IRPH entidades.
  • Si la hipoteca tenía previstos otros índices se le aplicarían estos, que según la escritura pueden ser Euribor, el IRPH Entidades o un tipo fijo. Aunque en caso de duda será IRPH entidades. Lo que se debe hacer es anular la cláusula o condición general de la contratación que lo establece y, algo muy interesante, solicitar la devolución de las cantidades que se han pagado en concepto de intereses adicionales a causa del IRPH.
  1. COMISIONES APERTURA Y ESTUDIO DEL CRÉDITO

Las comisiones de apertura y estudio son abusivas porqué son de adhesión, es decir, si estas no son aceptadas, la hipoteca no se realizará. Estas son:

  • Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que se haya pactado previamente.
  • Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

La consulta o inscripción de operaciones financieras de los deudores se suelen consultar en los ficheros de la CIRBE (Central de Riesgos del Banco de España) y ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros), una lista morosos que es de consulta exclusiva de empresas. Son operaciones normales de los agentes financieros, son su negocio, son gastos que no pueden ser transferidos al cliente sin negociación previa ni conocimiento. Por poner un ejemplo, es como si para venderle tomates le cobraran una comisión por el estudio del suelo y riesgos del huerto y cosechas.

o.- CLÁUSULA POR COMISIONES POR CANCELACIÓN ANTICIPADA, DESISTIMIENTO O RIESGO DE INTERÉS.

Estas comisiones suelen aparecer con las siguientes palabras:

  • Por cancelación o amortización anticipada parcial o total. Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, o lucro cesante, al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo.
  • La comisión de amortización anticipada y la comisión/compensación por desistimiento (total o parcial ambos, subrogatorios o no subrogatorias), son lo mismo en concepto por el que le cobran una comisión sobre la cantidad cancelada.
  • La compensación por riesgo de interés, será el pactado con la entidad, aunque sólo se cobrará si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando.

p.- CLÁUSULA 360/365 DÍAS

En esta cláusula el banco inventa para sus cálculos que el año tiene 360 días (30×12) en lugar de 365 o 366 en bisiestos. La idea es que cada día se pagan unos intereses dependiendo del tipo de TAE o interés que firmó. Por ejemplo, si firmó un interés del 5% se divide 5/360 paga un 0’0138. Pero resulta que el banco no le cobra a razón de 30 días todos los meses, sino que los días que tienen 31 le cobran uno más.

Cada año se estarán pagando 5 días de intereses de más, que multiplicado por los años de vigencia del préstamo termina siendo una cantidad considerable

q.- ASUNCIÓN DE TODOS LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN

Se trata de los gastos de formalización de la hipoteca. Estos son nulos por ser abusivos, al no haberlo negociado, siendo impuestos por el banco. En estos casos, el Supremo entiende que es abusivo y, por tanto, nulo. Esto da derecho a reclamar todo el dinero que se pagó de más, y que se podrá ver en la factura de la gestoría, en la que aparecerán detallados los gastos de compraventa. Ahí se ve cuánto se pagó al notario, cuánto de IAJD y cuánto al Registro de la Propiedad. La primera opción debe ser hablar con el banco, pero como seguramente no quiera devolver el dinero, no quedará otra que la vía judicial, podrá reclamar cualquier cliente que actualmente tenga una hipoteca o que la haya terminado de pagar en los últimos 4 años. .

 r.- CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

“No supera el análisis del control de transparencia, Tornándose en abusiva, por lo tanto, nula, Debiendo tenerse por no puesta desde el mismo momento de la firma de la escritura, Constituyéndose la «obligación principal» en préstamo o crédito personal” La cláusula, mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria”, configura un “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. La “obligación principal” puede subsistir perfectamente sin el “contrato accesorio”. Ese “contrato accesorio”, que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad de “cobro a futuro” ante la posibilidad de que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. Pero no es inherente a la “obligación principal”, más bien es una costumbre financiera, muy dilatada en el tiempo, de tener el máximo de seguridad a la hora de prestar dinero, que en otros países de nuestro entorno no existe. Este intento de las entidades de «todo bueno, bonito y barato» para ellas, en detrimento del prestatario, ha calado en este país, y dicha actitud ha traído consigo, con la connivencia de todos los poderes del Estado, notarios y registradores, auténticas anomalías y perversiones financieras que hoy día determinados estamentos de la sociedad pueden considerar como normales.

s.- OTRAS CLÁUSULAS ABUSIVAS

  • La prohibición de arrendar, enajenar ni gravar bienes o elementos integrante del inmueble hipotecado sin consentimiento de la entidad financiera. Este tipo de cláusula es abusiva y el banco no podrá imponer al propietario esta prohibición.
  • Renuncia al examen de la escritura con anterioridad a la firma del contrato. “La parte prestataria renuncia expresamente a su derecho a examinar el proyecto de la presente escritura de préstamo por lo que la misma se otorga en mi despacho”. Antes de firmar una escritura siempre hay que leerla, por lo menos días antes.
  • Cláusula que impone al consumidor la sociedad tasadora del inmueble hipotecado. Los gastos de tasación del inmueble corren a cargo del comprador.
  • Libertad para la elección de la sociedad tasadora.
  • Obligación de entregar al cliente copia de la tasación.

Asunción de costas

Hecho de establecer previamente que, ante una reclamación judicial, las costas y gastos judiciales correrán a cargo del prestatario. El banco no se encuentra legitimado para imponer el pago de las costas al cliente ya que dicha cuestión compete exclusivamente al juez.

Cuantías exigidas respecto a las costas judiciales.

“En el despacho de ejecución del presente proceso se establece una cuantía de XX.XXX € en concepto de costas judiciales” · Liquidación unilateral. Liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamación judicial de la misma, sin que el cliente pueda oponerse a dichos cálculos.
Cláusulas de emisión de pagaré en blanco e imposición de costas judiciales. Emisión de un pagaré en blanco como garantía de cobro. En ocasiones los bancos imponen una cláusula dentro del contrato del préstamo, según el cual, el cliente debe emitir un pagaré en blanco como garantía del cobro hipotecario.
Seguros vinculados a préstamos hipotecarios. La imposición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados es ilegal. No son válidas las cláusulas en las que se concede al banco la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.

Seguro de daños.

Ø No se puede imponer un seguro contra daños que cubra más allá del continente (ej. contenido). En este caso se debe calcular el valor de tasación excluido el valor del suelo.

Ø No se puede imponer un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca. Ø No se puede imponer la contratación de seguros que cubra daños distintos (ej. robo).

Estas cláusulas son abusivas por suponer un desequilibrio importante contractual en perjuicio del consumidor. Ejemplo: “El banco queda autorizado para aplicar la indemnización del seguro al pago de la deuda, aunque el plazo no esté vencido, quedando el remanente si lo hubiere a disposición del prestatario.”

· Seguro de amortización en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia. (** más info) “La parte prestataria se obliga a concertar una póliza de seguro de vida, en que designara irrevocablemente al banco, para que, durante toda la vigencia de la operación, resulte beneficiario de las indemnizaciones en caso de siniestro” De este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad bancaria Se deberá analizar si en el contrato de préstamo se ha impuesto la contratación de un seguro de vida, cargándose su importe en la cuenta vinculada a la hipoteca.

De ser así, se puede y se debe exigir a la entidad bancaria que devuelva al propietario aquellas cantidades que este haya pagado al banco por la contratación de dicho seguro. Las cláusulas de seguro de hogar (continente y contenido), vida, incendio etc. son abusivas y nulas, pues en una economía de mercado puedes contratar con quién quiera. La UE respalda este hecho.

No obstante, si estas cláusulas van acompañadas de contraprestaciones como reducciones en cuotas, interés, etc. entonces se pueden aceptar.

  • Subrogación o cancelación de préstamo concertado por promotor/vendedor. Cláusula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción. Este es un gasto que debe ser pagado por el promotor o vendedor.
  • No se le pueden imponer los intereses del préstamo hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación ya que se produciría un incremento del precio de la vivienda, sin prestación adicional.

 

Cuota final.
Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo
que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso. Este
porcentaje genera intereses hasta el final, y se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca y que se debe afrontar una “súper cuota” si no se quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución
hipotecaria, después de haber estado 20,30 o 40 años pagando puntualmente su hipoteca.Esta cláusula debe considerarse abusiva, ya que, si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.

¡¡¡Con esto ya sabes si tu hipoteca ha sido objeto de las prácticas bancarias consideradas abusivas!!!

Ahora, si necesitas más información, calcular a cuánto puede ascender tu reclamación o qué puede implicar la vulneración de tus derechos no dudes en contactar con nosotros…

consult lawyou

Consulta general 1

La abogada/o responde a tu duda de carácter general. Puedes elegir que la respuesta sea por teléfono o vía e-mail.

  • Contratas el servicio.
  • Elegimos el mejor abogado/a para ti.
  • menos de 15 min.
  • Tu abogado/a te llama o escribe para responder tu consulta.
¿Quieres saber más?
analisis caso lawyou legal

Análisis de tu caso 2

La abogada/o analiza tu caso y te expone en un informe las diferentes opciones que tienes.

  • Contratas el servicio.
  • Elegimos el mejor abogado/a para ti.
  • menos de 15 min.
  • Recibes su llamada para establecer el primer contacto.
  • Os citais para la entrega de la documentacion que sera validada.
  • menos de 3 dias.
  • Tu abogado/a te comunica las conclusiones en un informe.
¿Quieres saber más?
Estrategia de defensa lawyou legal

Estrategia de defensa 3

La abogada/o propone una estrategia para defender tu caso, elaborando un informe con las peticiones a llevar a cabo.

  • Contratas el servicio.
  • Elegimos el mejor abogado/a para ti.
  • menos de 15 min.
  • Recibes su llamada para establecer el primer contacto.
  • Os citais para la entrega de la documentacion que sera validada.
  • menos de 5 dias.
  • Tu abogado/a te comunica las conclusiones en un informe y las acciones a seguir.
¿Quieres saber más?
Asistencia legal en lawyou

Asistencia legal 4

La abogada/o te ejecutará la estrategia de defensa, en el ámbito judicial o, extrajudicialmente según convenga.

  • Contratas el servicio
  • Elegimos el mejor abogado/a para ti
  • menos de 1 hora
  • Recibes su llamada para establecer el primer contacto.
  • Os citais para el día del juicio
  • Tu abogado/a te comunica las conclusiones en un informe y las acciones a seguir.
¿Quieres saber más?